Düşük kira ödeyenler dikkat! Yargıtay’dan 5 yıl kararı

Yargıtay, uzun süredir aynı taşınmazda kiracı olarak bulunan ancak sözleşmesini yakın zamanda yenileyen kişilerle ilgili önemli bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, ödenen kira bedelinin bölgedeki emsal taşınmazların rayicinin çok altında kalması halinde, son sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmesi beklenmeden kira tespit davasının gündeme gelebileceğine hükmetti.

Kira bedeli emsallerin çok altında kaldı

Kiracı ile mülk sahibi arasındaki kira uyuşmazlıklarına ilişkin bir dosya Yargıtay’ın gündemine taşındı. İstanbul’da bulunan bir iş yerinin sahibi, taşınmazını 2005 yılından beri kullanan kiracısının ödediği kira bedelinin çevredeki benzer iş yerlerine göre oldukça düşük kaldığını belirterek mahkemeye başvurdu.

Ev sahibi, 2021 yılında açtığı davada aylık 22 bin lira olan kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesini talep etti. Talebinin gerekçesi olarak ise taşınmazın bulunduğu bölgedeki güncel kira bedelleri ile mevcut kira arasında ciddi fark bulunmasını gösterdi.

Yerel mahkeme 5 yıllık süreye dikkat çekti

Davayı değerlendiren yerel mahkeme, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin son olarak 2018 yılında yenilendiğini belirledi.

Mahkeme, dava açıldığı tarihte son kira sözleşmesinin üzerinden henüz beş yıl geçmediğine dikkat çekti. Bu nedenle kira bedelinin yeniden belirlenmesinde sözleşmede yer alan artış hükmünün dikkate alınması gerektiğine karar verdi.

Mahkeme ayrıca, kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan düzenlemeler doğrultusunda hesaplanması gerektiğini değerlendirdi.

Dosya istinafa taşındı

İş yeri sahibi, istediği kira bedelinin kabul edilmemesi üzerine yerel mahkemenin kararına itiraz etti. Dosya İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’ne taşındı.

İstinaf incelemesini yapan daire, yerel mahkemenin kararında hukuka aykırılık bulunmadığı kanaatine vararak başvuruyu reddetti.

Bunun üzerine uyuşmazlık Yargıtay’a taşındı.

Yargıtay yerel mahkemenin kararını bozdu

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkeme ile istinaf mahkemesinin kararını bozdu.

Yüksek Mahkeme, değerlendirmesinde yalnızca son kira sözleşmesinin yenilendiği tarihin esas alınamayacağına dikkat çekti. Kira ilişkisinin ne kadar süredir devam ettiği de karar açısından önem taşıdı.

Yargıtay’ın değerlendirmesinde, taraflar arasındaki kira ilişkisinin uzun yıllardır devam etmesi ve mevcut kira bedelinin emsal taşınmazlara kıyasla ciddi şekilde düşük kalması gibi unsurların dikkate alınması gerektiği belirtildi.

Kira artışında TÜFE sınırı da vurgulandı

Kararda kira bedeline ilişkin taraflar arasında yapılan anlaşmalara da değinildi. Kira artışına ilişkin sözleşme hükümlerinin, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre ortaya çıkan değişim oranını aşmaması gerektiği vurgulandı.

Bu düzenlemenin bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da geçerli olduğu belirtildi.

5 yıl hesabında kiracılık süresi önem taşıyor

Yargıtay’ın kararı, kira tespit davalarında yalnızca son sözleşmenin yenilendiği tarihin dikkate alınmasının her durumda yeterli olmayacağını ortaya koydu.

Buna göre taşınmazda uzun yıllardır devam eden bir kiracılık ilişkisi bulunuyor ve ödenen kira bedeli bölgedeki emsal taşınmazların kira değerlerinin belirgin şekilde altında kalıyorsa, son sözleşmenin yakın zamanda yenilenmiş olması tek başına kira tespiti sürecinin önünde engel oluşturmayabilecek.

Karar, özellikle uzun süredir aynı taşınmazda kiracı olarak bulunan ancak kira bedeli piyasa koşullarının gerisinde kalan kişiler ile mülk sahipleri açısından önem taşıyor.